物業(yè)管理服務已經走進千家萬戶，物業(yè)管理的水平，直接關系到每位業(yè)主的正常生活。然而，近年來，業(yè)主針對物業(yè)管理的投訴也逐漸增多。究其原因，一方面是由于不少物業(yè)管理公司沒有樹立起現代物業(yè)管理觀念，管理水平不高、服務工作不到位；另一方面也與部分業(yè)主對物業(yè)管理的認識存在誤區(qū)有很大關系。因此，了解和熟知物業(yè)管理政策法規(guī)對物業(yè)管理者或對業(yè)主來說都顯得尤為必要。
　　一、物業(yè)管理政策法規(guī)解讀
　　1、什么是物業(yè)管理？
　　物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
　　2、什么是業(yè)主？
　　已領取房屋所有權證的，房屋的所有權證上記載的房屋所有權人為業(yè)主；
　　尚未進行房屋權屬登記，但基于買賣、贈與、拆遷補償等已合法占有該房屋的人，在物業(yè)管理活動中視為業(yè)主。
　　3、物業(yè)管理區(qū)域內禁止哪些行為？
　　（一）損壞房屋承重、抗震結構、房屋外貌；
　　（二）私自占用、損壞共用部位、共用設施設備；
　?。ㄈ┻`反物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃搭建建筑物、構筑物；
　　（四）侵占綠地、毀壞花草樹木；
　?。ㄎ澹﹣y設攤點、亂停車輛；
　?。﹣y倒垃圾、堆放雜物；
　　（七）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；
　?。ò耍┥米栽诮ㄖ?、構筑物上張貼、涂寫、刻畫；
　?。ň牛┯绊懫渌脩舨晒狻⑼L及其他生活便利；
　　（十）排放或者堆放有毒有害物質，堆放易燃易爆物品或者排放超過規(guī)定標準的噪音；
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　?。ㄊ┓?、法規(guī)禁止的其他行為。
　　4、業(yè)主裝飾裝修房屋都有哪些規(guī)定？
　　業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修住宅，應當遵守國家和省、市有關裝飾裝修和房屋安全管理的相關規(guī)定，并告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當書面告知業(yè)主房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項，并對房屋裝飾裝修施工進行監(jiān)督。
　　業(yè)主違反房屋裝飾裝修規(guī)定、臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約的，物業(yè)服務企業(yè)應當予以制止。業(yè)主拒不改正或者已造成損害的，物業(yè)服務企業(yè)應當報告有關行政主管部門依法處理；造成相鄰業(yè)主損失或者對公共利益造成損害的，業(yè)主應當承擔賠償責任。
　　二、物業(yè)管理收費政策問答
　　1、物業(yè)管理收費有哪些具體標準？
　　說明：
　　1、物業(yè)服務凡達不到三級服務標準的，收費按等外標準收取。
　　2、有電梯的樓宇，電梯運行能耗費、年檢費另行據實收取。
　　3、上述收費標準為基準價，設區(qū)市價格和物業(yè)管理行政主管部門可根據當地物業(yè)環(huán)境、硬件設施、服務內容、服務質量、服務成本、物價指數等因素，對高層住宅按不高于省定基準價、辦公寫字樓按省定基準價或上浮不超過10%、多層住宅按省定基準價或上浮不超過40%的原則制定物業(yè)服務收費標準。
　　4、多層住宅小區(qū)容積率、綠化面積符合國家建設標準，并同時具備電子對講、紅外線監(jiān)控、背景音樂、綠化噴泉等條件的可參照高層住宅三級收費標準執(zhí)行。
　　5、住宅、辦公及營業(yè)用房以房屋實際用途區(qū)分。
　　6、住宅用作辦公的按照住宅物業(yè)收費標準加收100%；與住宅結構不可分割的樓宇，其用作辦公用房的按照住宅物業(yè)收費標準加收100%，用作營業(yè)用房的按照住宅物業(yè)收費標準加收200%。
　　7、不設電梯的七層住宅樓，參照多層住宅收費標準執(zhí)行。
　　8、服務高于《陜西省住宅小區(qū)物業(yè)服務指導標準》的樓宇，收費標準屬市場調節(jié)價，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)自行約定。
　　2、什么是包干制、酬金制物業(yè)管理收費方式？
　　業(yè)主委員會或業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)可采取包干制或酬金制計費方式約定物業(yè)服務費用。包干制是由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定的物業(yè)服務費用，盈余或虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或承擔。酬金制是在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或約定數額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或不足均由業(yè)主享有或承擔。
　　物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、中修、更新和改造費用，應當列入維修資金專項支出解決，不得計入物業(yè)服務支出或物業(yè)服務成本。在國家規(guī)定的質量保修范圍和保修期限內的維修和設備更換，應由原建設單位負責，不得動用專項維修資金或由業(yè)主承擔。
　　3、業(yè)主裝修時應繳納哪些費用？
　　業(yè)主（使用人）對房屋進行裝修時，應當向物業(yè)服務企業(yè)登記。物業(yè)服務企業(yè)可向業(yè)主（使用人）收取以下費用：
　　（一）裝修垃圾清運費：業(yè)主可以委托物業(yè)服務企業(yè)清運裝修產生的垃圾，裝修垃圾清運費由業(yè)主負擔；業(yè)主也可以按照規(guī)定時間自行清運。
　　（二）出入證件工本費：對出入人員實行證件或登記查詢管理的小區(qū)，物業(yè)服務企業(yè)可對裝修工人出入實行持證限期管理，并據實收取證件工本費。
　?。ㄈ┭b修押金：物業(yè)服務企業(yè)可向業(yè)主或裝飾裝修企業(yè)收取裝修押金。在裝飾裝修工程完成，第一個采暖期結束后15日內應當全額退回。裝修期間如有損壞走廊、墻面、電梯、對講門等共公設施的情況，其修復所需費用由損壞責任人承擔，當責任人拒絕修復時，物業(yè)服務企業(yè)可在其裝修押金中據實扣除，其余部分應如數退回。
　　4、未出售房屋、業(yè)主空置房屋的物業(yè)服務費用收取標準？
　　納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或因建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用或物業(yè)服務資金由建設單位全額交納。
　　業(yè)主驗收房屋后從未入住，經物業(yè)服務企業(yè)登記確認后，從第一個月開始其物業(yè)服務費按收費標準的70%交納；入住后（含房屋裝修），因故不使用住房，經物業(yè)服務企業(yè)登記確認后，不使用連續(xù)期限超過六個月的房屋，從第七個月開始，其物業(yè)服務費按收費標準的70%交納。
　　5、物業(yè)代收代繳費用收取有哪些內容？
　　物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當按照國家有關規(guī)定向最終用戶收取有關費用。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托方收取手續(xù)費，具體標準由雙方協商約定。供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經營單位不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關費用而停止提供服務。
　　生活用水水泵加壓發(fā)生的能耗費隨水費分攤。公共照明、景觀設施等其他共用水、電費用，物業(yè)服務企業(yè)應單獨計量，嚴格按照省物價局水電價格政策據實分攤并定期公布。
　　自備供暖系統且未實行分戶計量的小區(qū)，其采暖費由物業(yè)服務企業(yè)提出收費方案，征得業(yè)主委員會或業(yè)主代表大會同意后據實收取。采暖期結束后，須向業(yè)主公布收支情況。
　　三、以案說事
　　具有三級物業(yè)服務企業(yè)資質竟按一級標準收費
　　家住東郊的王女士對于自己繳納的物業(yè)服務費一直存在異議，她看到小區(qū)收費處物業(yè)企業(yè)公示的資質等級為三級，但物業(yè)服務收費標準確是一級。隨即向主管部門投訴物業(yè)服務企業(yè)亂收費。
　　【案例分析】：
　　物業(yè)服務企業(yè)資質等級與物業(yè)服務收費等級并無直接關系。企業(yè)資質代表著企業(yè)的規(guī)模，以及承接項目的能力；物業(yè)服務收費等級與服務標準的等級直接掛鉤，是物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主、業(yè)主委員會及建設單位簽訂物業(yè)服務合同中約定的。物業(yè)服務企業(yè)應當按照合同約定的服務標準提供相應的服務，同時，收取相應的費用。